LMNP 2026 : la location meublée est-elle encore rentable ?

Plus-value recalculée, micro-BIC revu pour les meublés de tourisme, prélèvements sociaux portés à 18,6 % et formalités renforcées : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a beaucoup changé depuis 2024. Est-il encore intéressant d’investir en LMNP en 2026 ? Votre expert-comptable à Lyon fait le point, chiffres à l’appui.

En bref

• La LMNP n'a pas été supprimée par la loi de finances 2026 : l'amortissement au régime réel reste possible.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers effectivement déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences services éligibles.
• Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % sur les revenus 2025.
• Au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, l'affiliation Urssaf peut s'imposer, même en LMNP.
• La rentabilité dépend désormais fortement du type de bien : longue durée, tourisme classé ou non classé, résidence services.

Trois textes concentrent l’essentiel des changements : la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la loi de finances pour 2025 et la loi de finances pour 2026, complétée par la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026. Cet article distingue les revenus 2025 déclarés en 2026 des revenus 2026 déclarés en 2027. Informations vérifiées le 10 novembre 2026.

LMNP en 2026 : ce qui ne change pas

Qui est loueur en meublé non professionnel ?

Le statut LMNP se définit par défaut (article 155, IV du CGI). Vous êtes LMNP tant que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du statut de loueur professionnel (LMP) :

• des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € ;
• des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérant).

Le test se fait au niveau du foyer fiscal, année civile par année civile. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Une immatriculation obligatoire dès le premier euro

Tout loueur en meublé doit déclarer son début d’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze premiers jours suivant son démarrage, afin d’obtenir un numéro Siret. Cette obligation existe même pour une activité non professionnelle. Nos conseils sur les démarches de création peuvent vous aider à préparer ces formalités.

Micro-BIC 2026 : les nouveaux seuils et abattements

La loi Le Meur a profondément revu le micro-BIC applicable aux meublés, en pénalisant surtout les meublés de tourisme non classés. Le tableau ci-dessous présente les seuils applicables aux revenus perçus en 2026, à déclarer en 2027.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil de 77 700 € reste la référence pour les locations de longue durée, les meublés classés et les chambres d’hôtes. Le plafond de 15 000 € des meublés touristiques non classés est inchangé. L’application du micro-BIC dépend des recettes des années de référence.

L'option pour le régime réel reste possible. Elle vaut pour un an au minimum et se renouvelle tacitement chaque année.

Le régime réel, toujours l'atout n° 1 de la LMNP

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous pouvez amortir le bien (hors terrain), les travaux immobilisés et le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges (article 39 C du CGI). L’excédent non déduit n’est pas perdu : il est reportable sans limite de durée, sous les conditions de ce régime.

C'est ce mécanisme, cœur de la rentabilité LMNP, que la loi de finances pour 2025 a rattrapé au moment de la revente.

Les 4 réformes LMNP 2025-2026 à connaître

1. Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements

C'est le changement le plus lourd. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Résultat : une plus-value plus élevée, donc plus d'impôt à la revente.

Trois points pratiques :

• Seuls les amortissements immobiliers effectivement déduits sont concernés. Les amortissements reportés et non encore déduits ne le sont pas. Un suivi comptable précis permet donc de mesurer l’impact à la revente.
• Pour le bien immobilier vendu, les amortissements déduits depuis le début de l’activité sont concernés, y compris ceux antérieurs à 2025. Un investissement réalisé il y a dix ans peut donc être touché.
• Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La durée de détention redevient un levier central.

La plus-value reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, et non selon les règles BIC. Le législateur rapproche ainsi la LMNP de la location nue, sans aller jusqu'à l'alignement complet.

L’exception de certaines résidences services. Les logements répondant aux conditions précises de l’article 150 VB du CGI, notamment dans certaines résidences étudiantes, seniors ou structures médico-sociales, échappent à cette prise en compte des amortissements. L’éligibilité doit être vérifiée pour chaque bien. La récupération de TVA relève, elle, de conditions distinctes. Les résidences de tourisme classiques ne bénéficient pas de cette exception générale.

2. Loi Le Meur : un cadre plus strict pour les meublés de tourisme

Au-delà du micro-BIC, la loi Le Meur donne plus de pouvoirs aux communes :

• plafond de location de la résidence principale abaissable à 90 jours par an ;
• autorisations de changement d'usage plus encadrées ;
• alignement progressif des exigences de DPE sur celles de la location nue.

Enregistrement des meublés touristiques : attention au calendrier. La généralisation de l’enregistrement a été prévue par la loi Le Meur. La Direction générale des entreprises annonce la mise en service du téléservice national pour le quatrième trimestre 2026. Les loueurs ne doivent pas créer de compte sur l’API meublés, réservée aux collectivités et aux intermédiaires. Vérifiez la procédure effectivement ouverte et les obligations de votre commune avant de publier votre annonce.

3. Loi de finances 2026 : la LMNP maintenue, le dispositif Jeanbrun créé

Malgré des débats intenses fin 2025, la loi de finances pour 2026 n'a pas supprimé la LMNP. Elle a créé à côté un nouveau dispositif, le statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », en vigueur depuis le 21 février 2026.

Ce dispositif concerne la location nue :

• amortissement déductible de 3 % à 5,5 % par an selon le logement et le niveau de loyer, sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 % ;
• engagement de location de 9 ans ;
• loyers et ressources du locataire plafonnés selon le niveau intermédiaire, social ou très social ;
• interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ainsi qu’à certains proches ;
• logement situé dans un bâtiment collectif, neuf ou ancien avec travaux importants, respectant les critères techniques et énergétiques du dispositif.

LMNP ou Jeanbrun ? Les deux ne répondent pas au même besoin. Le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers et, dans les limites légales, d’imputer un éventuel déficit sur le revenu global. La LMNP réduit surtout la base imposable des loyers grâce aux charges et à l’amortissement. Le choix relève d’une stratégie patrimoniale globale.

4. Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis la LFSS 2026

La LFSS 2026 relève la CSG sur certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Pour les bénéfices de location meublée non soumis aux cotisations sociales, le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 %.

• Les bénéfices LMNP restent des revenus du patrimoine : ils subissent la hausse.
• La hausse s'applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.
• L’impact dépend du bénéfice réellement imposable, et non du seul montant des loyers. Par exemple, sur un bénéfice soumis aux prélèvements sociaux de 5 000 €, la hausse de 1,4 point représente 70 € par an.

Rentabilité LMNP 2026 : deux cas chiffrés

Hypothèses communes : tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, achat sans crédit. Les prélèvements sociaux de 18,6 % sont retenus lorsque l’activité n’est pas soumise aux cotisations sociales. Ces exemples simplifiés ne constituent pas une prévision de rendement ; les frais d’acquisition, la vacance locative, le renouvellement du mobilier et la fiscalité de revente doivent aussi être intégrés.

Cas n° 1 : un T3 en location meublée longue durée

Un T3 acheté 400 000 € en 2024 (dont 20 % de terrain, soit 80 000 €), loué 1 375 € par mois hors charges, soit 16 500 € de loyers par an. Charges déductibles : 1 750 € (taxe foncière, gestion, assurance). Amortissement du bâti : 320 000 € sur 30 ans, soit 10 667 € par an (hors mobilier).

Exemple simplifié ; les montants sont arrondis ligne par ligne. Les frais d’acquisition et les aléas de location ne sont pas compris.

Le régime réel reste nettement plus avantageux pendant la détention. Mais chaque année, 10 667 € d'amortissements déduits viendront gonfler la plus-value : environ 106 700 € après 10 ans. C'est dans ce scénario que la réforme de l'article 150 VB pèse le plus, et qu'une simulation avant toute revente devient indispensable.

Cas n° 2 : un T2 en meublé de tourisme classé

Un T2 acheté 250 000 € génère 25 000 € de recettes et 3 333 € de charges. Au micro-BIC classé, et sous l’hypothèse d’une éligibilité au régime micro-social des meublés de tourisme classés :

• abattement de 50 %, soit une base imposable de 12 500 € ;
• impôt sur le revenu : 3 750 € ;
• cotisations sociales à 6 % du chiffre d’affaires : 1 500 €, hors contribution à la formation professionnelle le cas échéant ;
• revenu indicatif après ces charges, l’impôt sur le revenu et les cotisations : 16 417 €, soit 6,57 % du prix d’achat, avant les autres frais et aléas du projet.

Micro-BIC ou réel ? Avec un abattement fiscal de 50 %, le réel peut réduire davantage la base imposable lorsque les charges déductibles et amortissements utilisables dépassent la moitié des recettes, soit 12 500 € ici. Il faut aussi comparer les conséquences sociales et la fiscalité de revente.

Attention au seuil social : avec 25 000 € de recettes de courte durée, ce T2 dépasse 23 000 €. Des cotisations sociales sont donc dues, même si le propriétaire reste LMNP au plan fiscal. Elles remplacent les prélèvements sociaux sur les mêmes revenus : les deux ne doivent pas être cumulés dans la simulation.

LMNP et cotisations sociales : les seuils à anticiper

Fiscal et social : deux logiques différentes

Le statut fiscal LMNP ne dispense pas automatiquement de cotisations sociales. L’article L. 611-1 du Code de la Sécurité sociale distingue notamment les situations suivantes :

Conséquence : un loueur Airbnb peut être LMNP sur le plan fiscal tout en étant travailleur indépendant sur le plan social. C'est le premier point à vérifier quand vous démarrez une activité de location courte durée.

Chambres d'hôtes : un seuil beaucoup plus bas

Les chambres d’hôtes ont leur propre seuil : un revenu imposable supérieur à 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale, soit environ 6 248 € en 2026 (PASS : 48 060 €). Ce n’est pas un seuil de recettes brutes. Au micro-BIC avec un abattement de 50 %, cela correspond à environ 12 496 € de chiffre d’affaires.

L'option pour le régime général

Une option pour le régime général peut être ouverte, sous conditions, lorsque les recettes n’excèdent pas 83 600 € en 2026. Le Code de la Sécurité sociale prévoit un abattement d’assiette de 60 %, porté à 87 % pour les locations de meublés de tourisme visées par l’article L. 311-3, 35°. Ce mécanisme social est distinct de l’abattement fiscal du micro-BIC. Faites confirmer votre éligibilité et le régime applicable par l’Urssaf avant de comparer les coûts.

Baisse des recettes : vérifier les démarches auprès de l’Urssaf

Si vos recettes baissent ou si votre activité évolue, ne présumez pas que votre affiliation et vos appels de cotisations s’arrêtent automatiquement. Faites le point avec l’Urssaf sur les conditions de maintien ou de sortie du régime et les justificatifs à fournir. Une confirmation écrite permet de sécuriser votre situation.

Nos conseils :

• anticiper les conséquences sociales d’un changement d’activité ou de recettes ;
• conserver chaque année les justificatifs de baisse de recettes ;
• demander par écrit les démarches de modification ou de radiation adaptées et suivre le dossier jusqu’à confirmation.

Départ à la retraite : quand la LMNP bascule en LMP

Les pensions de retraite comptent dans les « autres revenus » du test LMP, mais elles sont souvent inférieures aux anciens salaires. Au départ à la retraite, les loyers peuvent donc dépasser les autres revenus du foyer : vous basculez en LMP sans avoir rien changé à votre activité.

Ce basculement peut entraîner des cotisations sociales d’indépendant, dont le coût doit être simulé. Il peut aussi ouvrir des avantages, sous conditions :

• imputation des déficits sur le revenu global ;
• exonération possible de la plus-value (article 151 septies du CGI), sous conditions de durée et de recettes ;
• exonération éventuelle d'IFI au titre des biens professionnels, sous conditions.

Idéalement, ce passage s’anticipe plusieurs années avant la liquidation de la retraite, notamment pour étudier les conditions de durée d’activité applicables aux exonérations.

Alors, la LMNP est-elle encore rentable en 2026 ?

Oui, mais plus pour tout le monde ni pour tous les biens :

• Meublé de tourisme non classé, notamment en zone tendue : abattement réduit à 30 %, plafond micro-BIC de 15 000 €, cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes de courte durée et plus-value potentiellement alourdie. L’équilibre du projet doit être réexaminé.
• Location meublée longue durée dans un marché locatif solide : l’amortissement peut encore améliorer le rendement après impôt par rapport à la location nue, mais l’avantage à la revente se réduit.
• Certaines résidences services éligibles : l’exception sur les amortissements à la revente peut préserver leur intérêt, à condition de vérifier l’éligibilité du logement, la qualité de l’exploitant et les conditions du bail.

Avant d’investir, d’opter pour le réel ou de revendre, une simulation personnalisée s’impose. Chez Sydea, votre expert-comptable à Lyon, nous vous proposons un accompagnement LMNP : choix du régime, calcul des amortissements, simulation de plus-value, situation sociale et stratégie de sortie. Pensez aussi à préparer votre clôture comptable en amont de la déclaration.

Prendre rendez-vous avec un expert-comptable dans nos cabinets de Chaponost et Chassieu.

FAQ : LMNP 2026

La LMNP est-elle supprimée en 2026 ?

Non. La loi de finances pour 2026 a maintenu le statut LMNP et l'amortissement au régime réel. Elle a seulement créé à côté le dispositif Jeanbrun, réservé à la location nue.

Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers effectivement déduits augmentent en principe la plus-value imposable. Certaines résidences services précisément définies par la loi sont exclues de cette règle.

Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

Pour les revenus perçus en 2026, le seuil est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Il reste de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Les seuils s’apprécient selon les règles de chiffre d’affaires des années de référence.

Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP ?

Il est de 18,6 % pour les bénéfices concernés non soumis aux cotisations sociales, y compris les revenus 2025 déclarés en 2026. Ne le confondez pas avec le taux applicable aux plus-values immobilières des particuliers.

Faut-il payer des cotisations Urssaf en LMNP ?

En location de courte durée, des cotisations sociales sont dues au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, même si vous restez LMNP au plan fiscal. Pour les chambres d’hôtes, le seuil porte sur le revenu imposable : environ 6 248 € en 2026.

Faut-il un expert-comptable pour une LMNP au réel ?

Ce n'est pas obligatoire, mais le régime réel suppose une liasse fiscale, un plan d'amortissement et désormais un suivi de la plus-value future. Un expert-comptable sécurise ces calculs et optimise la stratégie de revente.

Sources et références

• Service Public : imposition des revenus de location meublée
• Service Public : règles fiscales et sociales de l’hébergement touristique en 2026
• Impots.gouv.fr : prélèvements sociaux des revenus locatifs
• Code général des impôts : article 150 VB
• Direction générale des entreprises : enregistrement des meublés touristiques
• Service Public : dispositif Relance logement – Jeanbrun
• Code de la Sécurité sociale : article L. 311-3